Auswahl des Maklers
Um als Makler in Spanien tätig zu werden ist keine Ausbildung oder Prüfung erforderlich. Daher gibt es leider nicht wenige unseriöse Makler, welche gerade mit Ausländern schnelles Geld machen wollen. Bei der Auswahl des Maklers ist daher Vorsicht geboten.
Keine Garantie für die Seriosität ist die Bezeichnung „API". Diese dokumentiert nur, dass der Makler (erfolgreich) an einem Kurs teilgenommen hat. Auch die Angehörigkeit zu einer großen Maklerfirma ist nicht unbedingt eine Garantie für redliches Verhalten, zumal es sich oft entgegen dem ersten Anschein um Selbständige (Franchisenehmer) handelt.
Der Maklerauftrag/Maklervertrag in Spanien
Der Maklerauftrag (hoja de encargo) kann sehr unterschiedlich ausgestaltet sein.
Im Grundsatz werden drei Typen unterschieden:
- Maklerprovisionsvertrag (contrato de corretaje), bei dem der Käufer nur im Fall des Erwerbs eine Vergütung erhält.
- Geschäftsbesorgungsvertrag (contrato de mandato), Art. 1.709 CC.
- Dienstleistungsvertrag (contrato de arrendamiento de servicios) gemäß Art. 1.544 CC.
Die meisten Maklerverträge sind Mischformen dieser Vertragstypen. Daher können keine pauschalen Aussagen zu "Dem Maklervertrag" gemacht werden. Vielmehr ist stets eine Prüfung der einzelnen Bestimmungen des Vertrags erforderlich. In dem Maklervertrag sollte Folgendes geregelt werden:
- Art und Umfang der Leistungen des Maklers,
- Verkaufspreis (Rahmen, Mindestbetrag),
- Dauer der Tätigkeit,
- Höhe und Zeitpunkt des Anfalls der Maklerprovision,
- Ersatz der Kosten des Maklers (Aufwandserstattungsklausel),
- Weitere Makler (Exklusivvereinbarungen oder Nichtexklusivvereinbarung),
- Befugnisse des Maklers, z.B. Vereinnahmung der Anzahlung,
- Mitwirkunkungspflichten des Verkäufers/Auftraggebers (z.B. Zugang zur Immobilie),
- Geheimhaltung.
Viele Makler verwenden Musterverträge, welche sie nur auf konkrete Anfrage und dann auch nur ungerne anpassen. Mit etwas Verhandlungsgeschick können aber oftmals bei einem Käufermarkt Änderungen durchgesetzt werden.
Art und Umfang der Leistungen des Maklers
Der Makler ist im Grundsatz frei, wie er den Auftrag ausführt. Will der Auftraggeber sicherstellen, dass der Makler seine Immobilie auch aufwendig anbietet, sollten die zu erbringen Leistungen daher genau aufgeführt werden. Insbesondere kann geregelt werden,
- Anzeigen in Printmedien und im Internet (Art, Zahl und Umfang der Veröffentlichung),
- Person des Maklers,
- Besondere Leistungen für Interessenten.
Verkaufspreis
Es sollte geregelt werden, in welchem zeitlichen Rahmen und zu welchem Preis die Immobilie angeboten wird. Der Makler wird Ihnen hierzu Empfehlungen geben. Da der Makler ein Interesse an einem schnellen Verkauf hat, sollten Sie sich allerdings nicht auf seine Objektivität verlassen.
Höhe und Zeitpunkt des Anfalls der Maklerprovision,
Die Höhe der Maklerprovision, welche regelmäßig durch den Verkäufer zu zahlen ist, beträgt in Spanien in der Regel 5 % des Verkaufspreises. In Ausnahmefällen kann aber auch eine höhere (z. B. weil es nur einen kleinen Käuferkreis gibt) oder niedrigere (z.B. weil das Objekt sehr begehrt ist) angemessen sein, so dass sich Verhandeln im Einzelfall lohnen kann.
Wird nichts anderes vereinbart, steht dem Makler seine Provision schon deswegen zu, weil er die Parteien, die später den Vertrag abgeschlossen haben, zusammen gebracht hat (vgl. Urteil des Tribunal Supremo, Urt. v. 16.4.2003). Es kann also schon der Nachweis eines Kaufinteressenten genügen (vgl. auch für Katalonien Audiencia Provincial Barcelona, Urt. v. 4.12.2003). Vertraglich kann allerdings auch geregelt werden, dass die Provision nur im Fall des erfolgreichen Abschlusses eines (notariellen) Kaufvertrags geschuldet wird. Üblich und zweckmäßig ist dabei, dass der Makler bei der Beurkundung einen Teil des Verkaufserlöses durch bankbestätigten Scheck erhält.
Ersatz der Kosten des Maklers (Aufwandserstattungsklausel)
In der Regel sollte der Makler die bei Durchführung seines Auftrags aufgewandten Kosten selbst zu tragen. Es kommt aber immer wieder vor, dass eine Beteiligung an den Kosten verlangt wird. Je nach den getroffenen Vereinbarungen kann es angemessen sein, dass der Makler unabhängig von seinem Verkaufserfolg Erstattung von Kosten verlangt. Eine entsprechende Klausel sollte aber nicht unkritisch hingenommen werden.
Weitere Makler (Exklusivvereinbarungen oder Nichtexklusivvereinbarung)
Ist nichts anderes vereinbart, darf der Eigentümer parallel mehrere Makler beauftragen und auch selbst die Immobilie zum Kauf anbieten. Allerdings werden Makler in der Regel das Recht der ausschließlichen Vermarktung (Exklusivvereinbarung) verlangen. Diese sind in der Regel nur für den Makler günstig, oftmals sind Makler aber nur bereit bei Exklusivvereinbarung tätig zu werden. In diesem Fall sollte aber die Dauer der Exklusivität nicht zu lang bemessen sein.
Befugnisse des Maklers, z.B. Vereinnahmung der Anzahlung.
Zum Teil versuchen Makler sich Vollmachten zum Abschluss einen Kaufoptionsvertrags oder privatschriftlichen Kaufvertrag geben zu lassen. Von der Erteilung einer solchen Vollmacht raten wir strikt ab, da der Makler wegen der Provision ein eigenes Interesse am Abschluss des Vertrags hat und die Risikoprüfung/Aufklärung nicht zu seinen Aufgaben gehört (dies ist Aufgabe von Anwälten). Auch wenn manche Makler sich sehr gut auskennen, sollten Sie beachten, dass sie in der Regel nicht für Beratungsfehler haften.
Oft findet man in Maklerverträgen Regelungen zur Vereinnahmung der Anzahlung des Kaufpreises. Auch von dieser Klausel raten wir ab, da bei gescheiterter Beurkundung des Kaufvertrags (z. B. weil die Immobilie bei genauerer Prüfung nicht mangelfrei ist) und Streit über die Provision der Auftraggeber in eine schwache Position ist.
Geheimhaltung
Anders als ein Rechtsanwalt ist der Makler auch nicht verpflichtet, Daten des Auftraggebers geheim zu halten, wenn dies nicht ausdrücklich vereinbart wurde. Schon aus eigenem Interesse wird der Makler allerdings mit Informationen über den Eigentümer sehr zurückhaltend sein.
Aufklärungspflichten des Maklers
Den Makler treffen im Grundsatz keine Aufklärungspflichten gegenüber dem Verkäufer/Auftraggeber oder Käufer. Da er ein Interesse daran hat, seine Provision zu verdienen, fehlt auch die objektive Sicht von Außen. In rechtlichen Fragen fehlt dem Makler auch schlicht die Fachkompetenz, auch wenn erfahrene Makler dies natürlich anders sehen werden.
Empfehlung
Der Maklervertrag sollte sorgfältig durch einen Rechtsanwalt/Abogado ausgearbeitet werden. Auf Angaben des Maklers sollte man sich nicht verlassen, sondern auch insoweit Rechtsrat bei einem Anwalt suchen.
