Ersitzung einer Immobilie in Spanien

In Spanien kommt es nicht selten vor, dass Personen Immobilien dauerhaft wie ein Eigentümer nutzen, obwohl sie nicht Eigentümer sind. Nach vielen Jahren kann sich dann die Frage stellen, ob sie durch Ersitzung Eigentümer geworden sind. Der Beitrag zeigt auf, unter welchen Voraussetzungen eine Immobilie in Spanien durch Ersitzung Eigentum erworben werden kann.


Das spanische Zivilgesetzbuch (Codigo Civil, kurz CC) regelt die Ersitzung von Eigentum an einer Sache in den Art. 609 CC ff.. und Art. 1957 CC ff. .

Gewöhnliche Ersitzung

Bei unbeweglichem Vermögen (z.B. Grundstück, Wohnung, Haus) ist zwischen dem Erwerb durch Ersitzung „unter Anwesenden“ (presente) und "Unter Abwesenden" (ausente) zu unterscheiden:

  • "Unter Abwesenden" beträgt die Frist zur Ersitzung 10 Jahre, Art. 1957 CC. Voraussetzung ist in diesem Fall der dauerhafte und physische Besitz der Immobilie. Der Besitzer muss sie also bewohnen oder benutzen.
  • „Unter Abwesenden" beträgt die Frist für die Ersitzung 20 Jahre, Art. 1957 CC. „Unter Abwesenden“ erfolgt die Ersitzung, wenn die Person im Ausland wohnt und nur zeitlich beschränkt „anwesend“  im Sinne des Gesetzes ist. Keine Voraussetzung ist der dauerhafte und physische Besitz. Vielmehr genügt es, dass man die Immobilie zur ausschließlichen Nutzung bereithält. Zum Nachweis solchen Besitzes können daher unter Umständen Steuerbescheide (z.B. Grundsteuer), Post und Wasser- und Stromrechnungen ausreichen. 

Zwei Jahre der Nutzung als „Abwesender“ wird als ein Jahr „unter Anwesenden“ angerechnet. Allerdings wird die Abwesenheit, die kein vollständiges, ununterbrochenes Jahr gedauert hat, bei der Berechnung nicht berücksichtigt, Art. 1958 CC.

Die gewöhnliche Ersitzung ist ausgeschlossen, wenn der Besitzer nicht gutgläubig war. 

Außergewöhnliche Ersitzung

War der Besitzer nicht im Guten Glauben, setzt die Ersitzung voraus, dass die Person 30 Jahre dauerhaft den physischen Besitz der Immobilie hatte, Art. 1959 CC ("außergewöhnliche Ersitzung").

Ersitzung bei Grundbucheintragung des Eigentümers

An einem im Grundbuch eingetragenen Recht erfolgt keine „gewöhnliche“ Ersitzung.  Einzige Ausnahme: Eine unrichtige Eintragung, Art. 1949 CC, Art. 36 LH (spanische Grundbuchordnung). Eine „außergewöhnliche“ Ersitzung ist allerdings auch in diesem Fall möglich.

José Martínez Salinas
Letzte Aktualisierung: 21.02.2014


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